포항 남구 아파트 임장 1탄 (효자동)

안녕하세요! 오늘은 포항 남구 아파트 사이버 임장을 시작해보겠습니다.

먼저 포항 아파트에 대한 기본적인 정보부터 알아보고!

효자동에 대한 아파트를 설명하겠습니다!!

 

 포항 인구추이

 

포항시 남구 인구추이

50만이상을 꾸준히 유지했던 포항시 인구는 계속 꾸준히 하락중~~

그렇지만 이 정도가지고는 걱정 노노. 이보다 더 적은 인구를 가진도시도 포항이랑 아파트 가격이 차이가 없다.

 

 

 포항시 전입/전출 

 

 

포항에서 어디로 이동하는지 살펴보니? 보통 일자리와 인프라가 풍부한 서울,경기로 많이 나감

아마, 포항에 양질의 일자리가 없어서 떠날수밖에 없는듯 ㅠㅠ

 

 포항 아파트 공급추세

 

포항의 아파트 공급은 2018년도 1만세대가 공급된적 있었는데, 이때 포항자이,두호푸르지오,장성푸르지오가 마이너스 피가 뜬 역사가 있음.

객관적인 데이터로 봤을때는 급격한 공급으로 인한 마이너스피로 보임.

하지만 주관적인 의견으로는 2017년도 포항을 흔들었던 지진때문에 마이너스피가 갔다는 주장도 있음.

 

-> 대규모공급+포항지진으로 인한 마이너스피

 

 포항 아파트 매매/전세 추세

 

 

포항은 2016년에 매매, 전세지수가 고점을 찍고 19년까지 쭈욱 하락하는 모습을 보여왔음.

특히, 2020년에는 매매가 전세보다 낮은시기가 등장 + 2020년3월 코로나로 인한 경제나락

 

-> 전세가가 매매가격보다 높아지고 있고, 2024년까지 입주물량이 부족해보이는 상황에서  2018년부터 투자자들이 갭으로 많이 진입했을거라고 추정.

 

->특히 서울,수도권이 공급부족+코로나로 풀린돈으로 인해 개떡상하기 시작 

결국에는 그 유동성이 흘러넘쳐 전국으로 퍼지고 포항도 영향을 미침.

 

-> 2020년 당시 두호푸르지오를 살려고 간보던 동생이 있었는데, 그당시에 어디에서 소문났는지 모르겠지만?

전국에서 투자자들이 그냥 묻지마로 다 싹쓸어갔었음

 

-> 현재 2022년은 2016년처럼 고점일 확률이 높아지는중 ( 금리인상+대규모공급예정_

 포항 아파트 미분양 추이

 

 

 

2022년 현재 포항의 미분양 수치는 3240을 찍고 여전히 줄고 있지만, 최근에 분양시작한 환호힐스테이트, 삼구시그니쳐로 인해 수치는 늘어날예정

 

 포항 직장인 평균 연봉

 

 

포항 핵심인 남구공단의 평균연봉은 6500만원이고, 전국 평균 연봉보다 3000만원정도 높습니다.

포스코, 포스코케미칼, 포스코건설,포스코 ict, 에코프로, 현대제철, oci, 동국제강 등 돈많이 주는회사 많음.

그리고 가장 중요한것은 50대와 20대의 세대교체 시즌~~

2018년전까지는 신입사원 채용이 거의 없었음, WHY? 지금 20대가 들어갈 TO가 없었기때문, 하지만 현재는 신입사원채용이 일년에 몇백명이상 꾸준히되고 아직도 세대교체할려면 몇년 더남음. 

그래서 인구는 줄어들지만, 현재 또는 미래에 탄생할 무주택 20대 대기업 직장인들이 신규 아파트와 기존 구축아파트 매물을 잡아갈 여력 많다고 생각함.

 

효자동임장  START~

 

 1. 포항자이 (현재 포항 대장아파트)

 

1567세대(총12개동)
2018년 09월 21일	2071대(세대당 1.32대)
270%	15%
지에스건설(주)

학군 : 신흥초등학교 , 도보로 17분

 

장점: 포항 남구에 유일한 대단지 신축아파트, 남구공단 출근하기 좋음, 동간간격 넓어서 뒷동도 답답하지가 않음, 조경잘되어있음, 효자상권+터미널가까워서 좋음

 

단점 : 엘리베이터가 한개라 출근시 지옥, 초등학교 효자초 아니라서 지곡중 못보냄, 신흥초등학교 멀어서 도보통학 X

옆에 기차지나다니는동은 기차소리 날수있음, 입주시 부실시공논란으로 인한 찝찝함

아파트영끌호황+투자자의 묻지마 진입으로 인해 21년 6억5천 고점찍고, 현재는 4.8에서 5.5사이로 조정중

전세는 꾸준히 상승중이며, 적게는 9000에서 1억초반이면 갭으로 투자가능

 

금리인상+공급으로 인한 집값하락예상으로 집주인들 4.6까지 집을 내놓음.

 

 2. 효자SK1차

 

1181세대(총13개동)
2007년 10월	1580대(세대당 1.33대)
289%	16%
sk건설

학군 : 효자초등학교 , 도보로 4분

 

장점: 효자초등학교 가까움, 대단지, 효자상권이용 편리, 형산강공원이용시 편리, 앞동라인 영규조망

단점: 구축

 

매매가격은 3.8에서 4.3 유지중, 

갭 -2000 ~ +0.3억미만으로 갭투자 가능

 

포항자이 준신축 급매 4.6 VS SK1차 구축 3.9-4억

구축치고는 가격방어 굳

 

 3. 효자SK2차

 

364세대(총4개동)
2008년 05월 29일	636대(세대당 1.74대)
293%	49%
에스케이건설(주)

 

학군 : 효자초등학교 , 도보로 8분

 

장점: 효자초 가까움, 효자상권이용 편리, 주차대수 1.74

단점 : 구축, 효자풍림아이원때문에 뷰가 많이 가리는동 존재

 

 

34평이 아니라 여기는 39평기준임을 참고

22년 1월이후로 거래 없고 마지막 실거래가 4.2억, 전세는 꾸준히 거래되는중

 

매매가격은 3.9에서 탑층좋은매물은 4.8까지도 올려놓은 상태 (형산강뷰 보이냐? 안보이냐 차이일듯?)

갭은 -1000 ~ +0.3억미만이면 투자가능

 

 4. 효자SK3차

 

561세대(총4개동)
2009년 12월 30일	850대(세대당 1.51대)
297%	48%
에스케이건설 (주)

학군 : 효자초등학교, 도보로 10분

 

장점 : 효자초 가깝고, 주차대수 1.5대, 효자 구축중 나름 제일 최근에 지어짐, 앞동 형산강뷰 영구조망, 효자상권이용 편리

단점: 세대수가 조금적고, 구축

 

최근까지 매매는 저층위주로 진행 되었으며 뷰보이는 고층은 현재 4.4억정도에 매물 올라옴

갭 2000 ~ 7000 미만으로 투자가능

 

 

 5. 효자 풍림아이원

 

 

583세대(총6개동)
2012년 09월 28일	770대(세대당 1.32대)
260%	46%
풍림산업(주)

학군 : 효자초등학교, 도보로 3분

 

장점: 초품아, 효자동에서 자이빼고 구축대장, 효자상권이용편리, 포스코 출퇴근 굳

단점: 구축

 

 

한때 5.5억으로 신축자이와 큰차이 없는 행보를 보여줬음 (초품아)

현재 강조망 나오는 로얄층 4.3억에 구입가능하며 저층은 3.9억도 가능

갭은 약 5000 ~ 약 1억으로 투자가능

 

5.5억에서 거의 1억이상 떨어졌는데... 5.5억에서 사시는분 잠이 안오실듯..

 6. 상도코아루

 

 

448세대(총5개동)
2015년 05월 27일	546대(세대당 1.21대)
246%	19%
우진건설(주)

학군 : 효자초등학교, 도보로 16분

 

장점 : 효자초 갈수있음, 조망 아직까진 형산강 잘보임, 포스코 출퇴근용이

단점:  구축, 인지도 낮은 브랜드

 

현재 4.6억 고점찍고 현재 노로얄 기준 3.5억까지 떡락

갭은 운좋으면 -3000 ~ 5000미만으로 가능 

 

 

 

 

 7. 포항 라온프라이빗

 

371세대(총3개동)
2020년 05월	482대(세대당 1.29대)
472%	51%
라온건설(주)

학군 : 항도초?일듯?

 

장점: 가까운 홈플러스, 포스코출퇴근 굳, 시외터미널 가까움, 준신축

단점 : 낮은 브랜드인지도, 주변 유흥가...

 

 

효자동은 아니지만 효자동이랑 가까워서 같이 펌핑되었던 포항 라온프라이빗

최고가 3.8억 찍고 현재는 최저 3.5억 매도물량 나와있는상태

가격이 다른곳 보다 저렴하고 신축이라서 그런지 거래는 나쁘지 않게 되는듯?

 

갭 : -2000 ~ 3000사이로 셋팅가능

 

 

효자동 이슈 + 향후 포항 집값전망

효자동 이슈

포항제철중 과밀화 (위장전입)으로 인한 효자동에서 지곡중 보내지말라는 지곡동주민VS 보내달라고 애원하는 효자동주민  결과는 어떻게 될지 모르지만, 만약 효자에서 막힌다면?  지곡이 더 귀해질수도 있지않을까?

 

포항 집값전망

현재 포항은 대규모 공급으로 인해 집값이 하락?조정중이며, 그와 달리 전세는 귀해지는 시장임.

WHY? 전세매물이 없냐? 자이애서턴, 힐스등 신규 아파트 들어갈려고 아파트 미리 팔고 들어간 사람도 있고, 지금사면 집값떨어질까봐 간잽이 행님들이 있어 매물이 동나지 않을까 추측

 

그리고 집값은 24년을 기점으로 약간조정이 있겠으나? 현재 무지막지하게 들어오는 20대-30대 신입사원들이 그 수요를 금방 냠냠하면서 물량 소화하고 제2의 펌핑이 2028년쯤 오지않을까 생각됩니다

 

 

그럼이만 그냥 제 생각을 정리한것이니 공감되시는것만 가져가세요~!