특례보금자리론 완벽정리 DSR,LTV,DTI

 

 정부에서 부동산 거래량 소멸 방지 및 영끌족들의 금리부담을 위해 올해만 특례보금자리론을 운영하기로 결정했습니다.

기존의 보금자리론은 주택가격과 특히 소득여건때문에 애매하게 탈락되시는분들이 많았는데,

이번에는 그것을 다 없애버려서 무주택자 or 영끌하신분들에게는 큰 희소식이나 다름없습니다.

 

1년동안 한시적운영이라는게 아쉽지만, 올해 기회되시는분들은 제 포스팅을 잘 읽으시고 꼭 내집마련에 성공하시길 바라겠습니다.

1. 특례보금자리론이란?

□ 보다 많은 차주의 금리부담 경감을 위해 내년 한시적(1년)으로 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합(특례보금자리론)운영할 계획입니다.

 

ㅇ 주택가격이 9억 이하면 소득에 관계없이 모두 특례보금자리론* 이용이 가능합니다.

(현재 보금자리론은 주택가격 6억 이하, 소득 7천만원 이하 차주이용가능)

 

 * 대출한도도 최대 3.6억원에서 5억원으로 확대

 

- 신규 구매·대환·보전*용 대출 모두 동일하게 이용할 수 있습니다.

 

 * 예) 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주택담보대출

 

ㅇ ‘23년중 실시예정이었던 일반형 안심전환대출 및 적격대출은 특례보금자리론에 통합하여 운영됩니다.

 

 ※ 특례보금자리론 운영기간 중 적격대출 취급을 중단합니다.

 

ㅇ 기존 보금자리론에 기반한 단일금리 산정체계로 운영하되, 기존방식대로 산정된 적정금리*에서 일정수준 인하한 우대금리를 적용할 예정입니다.

 

 * 적정금리는 MBS 발행금리 및 유동화 제비용 등을 감안한 손익이 균형이 되는 대출금리 수준

 

ㅇ 우선,‘23년초부터 1년간 운영 예정입니다.

 

□ 세부적인 시행일정, 금리우대 등은 전산개편, 금융기관 준비기간 등을 감안하여 추후 공지할 예정입니다. 

2. 특례보금자리론 DSR,LTV.DTI

(1) 특례보금자리론의 DSR

특례보금자리론에는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않는다.

 

Q. 총부채원리금상환비율(DSR)이란 무엇일까?

대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율.

예를들면 연봉 5000만원의 DSR 40%라면 

1년에 대출원금+이자 갚는 총액이 연봉 5000만원의 40%(2000만원)을 넘으면 안된다.
가계가 연소득 중 주택담보대출과 기타대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여준다.
시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제까지 포함한 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출한다.

(2) 특례보금자리론의 LTV

특례보금자리론의 주택담보대출비율은 약 70%적용예정

 

Q. 주택담보대출비율(LTV)이란 무엇일까?

LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다.

만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다.

(3) 특례보금자리론의 DTI

특례보금자리론의 총부채상환비율은 60% 적용예정

Q. 총부채상환비율(DTI)이란 무엇일까?

‘Debt to Income’의 약자로 주택을 구입하려는 사람이 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도다. DTI는 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미

최대 관건이 될 금리는 연 4%대가 유력한 것으로 전망된다.

 

(4) DTI와 DSR의 차이점은 무엇일까?

DTI (Debt to Income) : [대출 원리금 상환액 + 기타대출이자 상환액] / 연간소득DSR (Debt Service Ratio) : [대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액] / 연간소득

 

예를들면

DTI는 새로 대출 받을원리금상환액 + 기존대출의 이자상환액만 포함

DSR은 새로 대출 받을 원리금 상환액 + 기존대출의 원리금상환액 포함

 

DTI는 기존의 대출의 이자만 포함했다면, DSR은 기존대출의 원금+이자를 포함해서 계산한다고 보면 된다.

즉, DTI보다 DSR이 더 깐깐한 규제

 

3. 우대형안심,보금자리론,적격대출과 특례보금자리론 비교

상품	현행			개편
	우대형 안심 (일반형, 당초계획)	보금자리론	적격대출	특례보금자리론2)
주택가격	6억원 (9억원잠정)	6억원	9억원	9억원
대출한도	3.6억원 (5억원잠정)	3.6억원	5억원	5억원
소득한도	1억원 (없음잠정)	7천만원	없음	없음
금리	3.8~4.0% (보금금리-10bp잠정)	4.25~4.55%	4.55~6.911)%	단일금리 산정체계 (+우대금리 적용)

특례보금자리론은 DSR 적용 X, LTV 70%, DTI 60% 예정, 최대 관건이 될 금리는 연 4%대가 유력한 것으로 전망된다.

3. 특례보금자리론 유의사항

□ 대출을 신청하는 시점에 따라 적용금리, 신청자격 등이 변화되는 만큼 적용되는 제도를 반드시 확인해 주시기 바랍니다.

 

➊ 올해 우대형 안심전환대출 이용가능 차주가 내년에 대환용 특례보금자리론을 이용시, 현재보다 대출금리가 상승할 수 있는 점을 감안할 필요가 있습니다.

 

➋ 그간 누적된 시장금리상승으로 인한 보금자리론 금리 인상이 연말 예정*된 만큼, 보금자리론 대출이 필요하신 분들은 미리 신청할 필요가 있습니다.

 

 * 누적된 금리상승으로 12.20일경 금리인상 예정(조달금리, 시장상황 등 감안 주금공이 인상폭 결정·발표예정)
   단, 우대형 안심전환대출 금리는 올해 중 불변[3.8~4.0%(저소득·청년 3.7~3.9%)]

 

< 우대형 안심전환대출 신청·접수기관 >

신청·접수기관	온라인 접수 처	문의전화
주택금융공사	스마트주택금융(앱)/ https://www.hf.go.kr	1688-8114
국민은행	KB스타뱅킹(앱)	1588-9999
신한은행	신한 쏠(SOL) (앱)	1599-8000
농협은행	NH스마트뱅킹 (앱)	1661-3000
우리은행	우리원더랜드 (앱)	1599-8300
하나은행	하나원큐 (앱)	1599-1111
기업은행	i-ONE Bank(개인) (앱)/ https://www.ibk.co.kr	1588-2588 1566-2566